Huurrecht

In Nederland wordt onder “huur” verstaan de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (artikel 7:201 BW). De tegenprestatie is veelal betaling van een geldsom (huurpenningen).

Staat van het gehuurde en gebrekenregeling

De verhuurder heeft de verplichting het gehuurde ter beschikking te stellen in de staat zoals is afgesproken. Het huurrecht bevat een uitgebreide gebrekenregeling. Daarnaast zijn in algemene bepalingen bij huurovereenkomsten meestal ook gebrekenregelingen opgenomen.  Van een gebrek is sprake wanneer de gehuurde zaak de huurder niet het hem toekomende genot kan verschaffen.

Indien u meent dat sprake is van een ‘gebrek’, is het raadzaam om eerst uit te (laten) zoeken of daadwerkelijk sprake is van een (huur)gebrek. Indien sprake is van een gebrek kan de huurder de verhuurder verzoeken deze te verhelpen. In sommige gevallen -indien dit contractueel niet is uitgesloten- kan de huurder ook aanspraak maken op een huurprijsvermindering of een schadevergoeding. Let wel, bepaalde (kleine) herstellingen kunnen voor rekening van de huurder zijn. Indien het gebrek dusdanig ernstig is dat het genot (gebruik) van het gehuurde geheel onmogelijk is, kunnen beide partijen de huurovereenkomst ook buitengerechtelijk ontbinden.

Verschillende huurregimes onroerende zaken

De Nederlandse wetgever maakt voor de (ver)huur van onroerende zaken onderscheid tussen drie huurregimes, te weten (1) huur van woonruimte, (2) huur van middenstandbedrijfsruimte (winkelruimte) en (3) huur van overige bedrijfsruimte. Tussen deze huurregimes zitten grote juridische verschillen.

Huur woonruimte (ex artikel 7:233 BW)

De contractsvrijheid van huur van woonruimte is door de wetgever het meest ingeperkt door een groot aantal (semi-)dwingendrechtelijke bepalingen. Dit ter bescherming van de huurder.  Voor wat betreft de huurprijs van woonruimte is het uitgangspunt dat de verhuurder en huurder deze zelf kunnen overeenkomen. Wel is er voor de huurder een mogelijkheid de aanvangshuurprijs te laten toetsen door de huurcommissie. Huurprijsverhogingen gedurende de huur zijn mogelijk, maar ook hieraan zijn voorwaarden verbonden. Zo mag de huurprijs niet meer dan eenmaal per jaar worden verhoogd en is er voor een huurder een (wettelijke) mogelijkheid om bezwaar te maken tegen een huurverhogingsvoorstel.

De belangen van huisgenoten van de huurder worden ook beschermd. Zo kan een medebewoner tezamen met de huurder(s) de rechte verzoeken om medehuurder te worden. Voor toewijzing van een dergelijk verzoek is dan wel vereist dat de medebewoner zijn hoofdverblijf in de woning heeft en dat sprake is van een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’.

In het geval de huurder komt te overlijden wordt de medehuurder van rechtswege de huurder. Een medebewoner die met de huurder een gemeenschappelijke huishouding heeft van rechtswege een voortzettingsrecht van zes maanden.

Huur middenstandbedrijfsruimte (ex artikel 7:290 BW)

Onder middenstandsbedrijfsruimte wordt verstaan: een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens een huurovereenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, dan wel van hotelbedrijf of kampeerbedrijf. Hierbij dient de gehuurde ruimte voor het publiek toegankelijk te zijn.

Voor de huur van dergelijke ruimten is een (semi-)dwingendrechtelijke regeling van toepassing, waarvan alleen ten nadele van de huurder van kan worden afgeweken met goedkeuring van een rechter (tenzij een huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van twee jaar of korter).

Vanuit de gedachte dat een huurder binnen tien jaar zijn investeringen kan terugverdienen, is het uitgangspunt dat een huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte tenminste tien jaar dient duren. Veelal wordt een (eerste) huurtermijn van vijf jaar overeengekomen, gevolgd door een (tweede) huurtermijn van eveneens vijf jaar. Gebruikelijk is dat in de huurovereenkomst de duur en de beëindigingsmogelijkheden staan opgenomen.

De huurovereenkomst kan worden opgezegd tegen het einde van een huurperiode. Let er op dat de opzegtermijn ten minste één jaar en dat de opzegging bij aangetekende brief of deurwaardersexploot dient plaats te vinden.  De verhuurder moet bij de opzegging ook de gronden van de opzegging vermelden.

Naast opzegging kan een huurovereenkomst ook worden beëindigd met “wederzijds goedvinden” of door ontbinding wegens toerekenbare tekortkoming (wanprestatie). Wanneer een huurder zijn verplichtingen niet nakomt, kan de ontbinding alleen door de rechter geschieden.

Huur overige bedrijfsruimte (ex artikel 7:230a BW)

Onder het huurregime voor “overige bedrijfsruimte” vallen de ruimten die niet behoren tot  woonruimte, tot middenstandsbedrijfsruimte of tot agrarisch onroerend goed.  Overige bedrijfsruimten zijn onder meer: kantoorruimten, opslagruimten, garageboxen, fabrieken, theaters, banken, scholen, kerken en ziekenhuizen.

Voor de (ver)huur van overige bedrijfsruimte gelden geen dwingend rechtelijke bepalingen, zoals bij de (ver)huur van middenstandsbedrijfsruimte of woonruimte. Het staat partijen dan ook vrij om zelf (bindende) afspraken te maken over de huurtermijnen en de opzeggingsmogelijkheden.

Bij een opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder, dient ook uitdrukkelijk de ontruiming te worden aangezegd. Indien de huurder de ruimte niet of niet direct wenst te verlaten, kan hij een beroep doen op “ontruimingsbescherming”. De huurder geniet dan ontruimingsbescherming tot twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd. Vervolgens kan de huurder binnen twee maanden de kantonrechter verzoeken de termijn om tot ontruiming over te gaan te verlengen.

Opstellen van huurovereenkomsten betreffende onroerende zaken

Bij verhuur van onroerende zaken wordt veelal gebruik gemaakt van model huurovereenkomsten van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) en model ROZ algemene bepalingen. Via de website http://www.roz.nl/nl/roz/modellenkunt u de modellen downloaden.

De standaard ROZ modellen zijn een goed uitgangspunt voor een huurovereenkomst. Let er wel op dat de ROZ algemene bepalingen behoorlijk verhuurdersvriendelijk zijn. Daarnaast is het vaak raadzaam om  aanvullingen op of aanpassingen van de standaardbepalingen en om bijzondere bepalingen op te (laten) stellen. Met name aangepaste afspraken met betrekking tot (tussentijdse) huuropzegging, huurprijsherzieningen, het stellen van een zekerheid (bankgarantie of waarborgsom), gebrekenregelingen en aansprakelijkheid kunnen gewenst zijn.

Strong De Boer Advocaten te Breda | Huurrecht

De advocaten van Strong De Boer Advocaten hebben een brede expertise op het gebied van huurrecht. Voor vragen over huurrecht kunt u vrijblijvend contact met ons opnemen.